토지거래허가제 재지정 이후, 부동산 시장에 벌어진 일들

 

 다시 움직인 규제, 시장의 즉각적 반응

 

2025년 초, 정부는 토지거래허가제를 다시 지정하며 부동산 시장에 강력한 시그널을 보냈습니다. 이 조치는 실수요 중심의 거래를 유도하고, 갭투기와 이상 거래를 차단하기 위한 핵심 규제로 평가됩니다.

 

그러나 규제가 발표된 이후, 거래량 급감, 호가 하락, 계약 해지 증가 등 시장의 즉각적인 반응이 나타나고 있으며, 일부 전문가들은 풍선효과 가능성을 언급하며 반대 목소리를 내고 있습니다.

 

 

🏘️ 실수요자만 살아남는 구조로의 전환

 

✔️ 갭투자 차단: 전세 끼고 매수 불가

 

재지정된 지역에서는 전세를 끼고 집을 구매하는 방식이 사실상 불가능해졌습니다. 실거주 목적이 명확히 입증되지 않으면 매수 자체가 불가능해지면서, 갭투자를 통한 투기 수요는 일시에 꺾이게 됩니다.

 

✔️ 계약 취소 사례 증가

 

실제로 규제 발표 직후, 가계약 및 본계약 취소 사례가 급증하였습니다. 이유는 단순합니다. 대출 불가, 실거주 조건, 자금 소명 요건 등으로 인해 기존의 거래 방식이 작동하지 않게 된 것입니다.

 

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📉 풍선효과는 존재하는가?

 

일부 언론과 부동산 커뮤니티에서는 “풍선효과가 나타날 것”이라는 주장을 펼치고 있습니다. 그러나 이번 상황에서는 다음의 이유로 풍선효과가 구조적으로 제한적입니다.

• 정부의 신속한 재지정 조치 (불과 35일 만에)

• 은행권 자체의 강도 높은 대출 규제

• 가계부채 건전성 악화에 따른 당국의 총량관리 압박

 

즉, 시장을 띄우기 위한 시도는 있으나, 제도적 장벽이 더 강해졌기 때문에 가격이 쉽게 오를 수 없는 구조가 형성되고 있는 것입니다.

 

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💸 은행 대출 규제: 시장 심리에 직격탄

 

✔️ 대출 줄이는 은행, 늘어나는 부실

 

최근 국내 주요 은행들은 다주택자 및 갭투기 목적 대출을 차단하고 있으며, 전세대출조차 조건부로 제한하고 있습니다. 동시에 무수익 여신 및 추정손실 규모가 금융위기 수준으로 증가하고 있어, 시장 불안 요인이 되고 있습니다.

 

✔️ 주담대도 이제 어렵다

 

부동산 중심의 대출 구조에 대한 당국의 문제의식은 매우 분명합니다. 주요 컨퍼런스에서는 **“생산적인 부문으로 신용 공급을 이동시키겠다”**는 발표가 나왔고, 이는 곧 부동산 대출을 줄이겠다는 선언으로 해석됩니다.

 

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📉 시장의 ‘착시’ vs 실질 하락

 

일부 투자자들은 **“2월에 매물 급감 → 가격 상승”**이라는 논리를 펼칩니다. 그러나 이는 실거래가 아닌 호가 기반 데이터에 의존한 왜곡된 정보일 가능성이 큽니다. 실제로는 다음과 같은 현상이 나타났습니다.

• 급매 중심의 거래만 발생 중

• 전세 낀 매물은 사라지고 실거주만 가능

• 허위 매물 및 가격 띄우기 시도 적발 후 사라짐

 

 

신호는 명확하다

 

토지거래허가제 재지정은 단순한 지역 규제가 아닌, 부동산 시장 구조 자체를 재편하려는 신호입니다.

단기적인 혼란은 불가피하지만, 이는 투기 수요의 퇴장과 실수요 중심 재편이라는 큰 흐름의 일부입니다.

 

앞으로의 시장은 더는 과거처럼 움직이지 않을 것입니다.

실수요자 중심의 투명한 시장이 만들어지는 과정이라고 받아들이는 것이 필요합니다.

 

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현재는 ‘조정기’입니다. 이 시기엔 급등도 급락도 쉽게 일어나지 않지만, 누가 시장을 주도하고 있는지 명확히 드러나는 시기입니다. 정책의 방향, 금융시장의 움직임, 그리고 소비자의 심리를 종합적으로 읽어야 할 때입니다.